부동산투자자 대출에 은행문 다시 활짝?

지난해 은행들이 부동산 투자자에 대한 대출에 제동을 건 이후 몇몇 은행들이 이제 압박이 줄면서 최근의 부동산붐을 주도했던 투자자들에 대한 대출에 다시 박차를 가하려 하고 있다.

이러한 변화는 규제 당국의 단속 이후 주춤해진 은행들의 대출증가율을 제고하기 위한 것이지만 이코노미스트들은 주택가격이 다시 가열되고 있는 조짐 속에 부동산 투자자에 대한 대출강화가 새로운 위험을 불러올 수 있다고 말하고 있다.

모기지 브로커들이 '분명한 추세'라고 말하고 있지만 몇몇 은행들은 최근 부동산 투자에 대한 대출 제공에 더 큰 용의를 보여왔다.

임대주에 대한 호주 최대의 대출기관인 웨스트팩은 고객들의 대출 평가 시 네거티브 기어링에 따른 감세혜택을 포함시키는 것을 지난주 허용하기 시작, 작년의 변경조치를 해제해 나가고 있으며 지난달에는 투자자들의 융자계약금이 적더라도 이를 받아들이기 시작했다.

퀸슬랜드 은행은 지난달 투자자에 대한 최대 LVR(가격 대비 대출 비율)을 80%에서 90%로 높여 투자자들의 융자계약금을 낮춰 주었고 호주 최대 신협인 CUA도 최대 LVR을 70%에서 85%로 확대했다. 다른 은행들은 대출증가율을 높이기 위해 그들이 최대한 활용할 수 있는 다른 큰 '지렛대'인 가격(금리)을 사용하고 있다.

뱅크웨스트, ME, 유뱅크(Ubank) 같은 대출기관들은 투자자에 대한 3년 만기 고정금리를 4% 미만으로 인하했으며 브로커들은 커먼웰스 같은 은행들이 그들의 금리를 광고되는 것보다 최대 1.5%까지 할인해줄 태세가 돼 있다고 말한다.

이같은 변화는 금융 규제 당국이 투자자 대출증가율에 연간 10%의 상한선을 설정한 후 주택투자자 증가율이 2015년에는 연간 11%의 최고치를 기록했다가 2016년에는 6.5%로 거의 반감한 데 이어 이뤄지고 있다.

호주 최대의 모기지 브로커인 모기지 초이스의 CEO 존 플라벨 씨는 "은행들이 시장을 놓치고 싶어 하지 않는다"고 말했다.

그는 "투자자들에게 시장이 다소 식었다면 은행이 방향을 바꿔 정책과 가격을 완화, 대출증가율을 상한선까지 끌어올릴 수 있다"면서 "바로 그런 일이 일어나고 있는 것"이라고 말했다. 그는 "하지만 이는 외국인 투자자가 아닌, 호주에서 소득을 올리는 투자자들을 대상으로 하는 것"이라고 말했다.

주택 투자자에 대한 대출 붐은 근년에 시드니와 멜번 주택시장의 과열 우려를 낳은 핵심 요인이 되면서 호주금융건전성감독청(APRA)의 대출증가율 10% 제한을 촉발했다.

이 한도에 부응하기 위해 은행들은 융자계약금과 차입자의 소득에 관한 규정을 강화하고 투자자들에게 보다 높은 금리를 적용함으로써 차입자들에게 대출할 수 있는 금액을 삭감했다.

CUA의 상품 책임자 마크 페티 씨는 자체 투자자대출이 전체 주택담보대출의 약 4분의 1에 지나지 않지만 새로운 규정변경이 대출증가율을 10% 가까이 높이기 위한 것이라면서 다른 대출기관들도 비슷한 변경조치를 취했다고 전했다.

그는 "은행들이 분명히 APRA의 지시에 따라 대출잔고 증가율을 10% 미만으로 낮추었으며 이제 다시 확대하기 위한 기회를 보고 있다"고 말했다.

모기지 브로커 Homeloanexperts.com.au의 대표 오토 다간 씨는 커먼웰스 등 몇몇 대출기관들이 최근 몇 달 사이에 투자자 주택융자 금리를 보다 낮게 제시하는 등 경쟁이 더욱 치열해졌다고 전했다.

이처럼 낮춰진 금리가 언제나 공개적으로 홍보되는 것은 아니지만 투자자에 대한 표준변동금리의 최대 1.5% 할인을 포함할 수 있다.

다간 씨는 "가장 중요한 점은 APRA의 10% 목표치를 초과하지 않고 가급적 가까이 접근하는 것"이라고 말했다.

하지만 은행들의 방침변경은 지난주 발표된 5월 주택가격이 시드니에서 3.6%, 멜번에서 1.6% 각각 상승한 것으로 나타나는 등 다시 강세를 보이는 가운데 이뤄지고 있다.

강세가 계속된다면 APRA와 중앙은행은 투자자대출 증가율의 10% 한도를 더욱 낮추는 것을 검토할 필요가 있을지 모른다고 일부 이코노미스트들은 말한다.

AMP 캐피탈의 수석 이코노미스트 셰인 올리버 씨는 APRA의 10% 한도가 훨씬 낮은 가계소득 증가율과 비교할 때 "전체적인 상황 속에서 아주 과도해" 보인다고 지적했다.

그는 가계부채와 주택가격이 이미 매우 높은 수준에 있기 때문에 최근의 주택융자 승인건수가 시사하는 주택투자자 대출증가의 강세가 우려의 대상이 될 것이라고 말했다.

그는 일부 시내지역들에 아파트 공급과잉 우려가 있는 시기에 대출기준 완화 전망과 주택투자자 부채증가 강세가 주택가격 침체의 경우 심각한 문제가 일어날 가능성을 증폭시킨다면서 "그러한 일이 일어날 때 가격이 높을수록 시장의 안정을 해치는 급격한 하락의 위험은 더욱 커진다"고 경고했다.

June 4 2016 / Sydney Morning Herald

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