주택구입 가로막는 인지세 '척결대상 1호'

호주에서 주택을 구입할 때에는 캔버라를 빼놓고는 어디서나 해당 주택가격에 따라 비례하는 인지세(취득세)를 납부해야 한다.

줄리 오도노휴 씨는 노후 해변생활 계획의 일환으로 빅토리아주 토키의 3베드룸 하우스 구입을 고려했으나 3만불의 인지세를 감안할 때 이 주택이 자신의 예산상 감당할 수 없을 것임을 깨달았다.

구입자와 매각자를 직접 연결시켜주는 낵스트어드레스(NextAddress) 창업자인 오도노휴 씨는 "인지세가 재정적으로 너무 큰 영향을 미쳤다"면서 노후주택 구입계획을 일단 접고 추후 다시 고려하기로 했다고 말했다.

그는 "사람들이 부동산과 그들의 미래에 투자하도록 할 필요가 있는데 그 의욕을 꺾는 것은 말도 안 된다"고 했다.

인지세, 얼마나 지불하나
현재 시드니 중간가격의 하우스에 대한 인지세는 브리스번의 전형적인 투자부동산에 대한 융자계약금보다 높다. 이러한 사실만으로도 인지세는 어떠한 주택구입자나 정책수립자도 주의를 기울이게끔 만들기에 족하다.

1995년에는 시드니 하우스 중간가격이 17만7000불로 인지세가 4685불 부과됐다. 오늘날은 중간가격이 100만불로 4만490불의 인지세를 내야 한다. 다른 주들도 물가가 비슷하게 올라 인지세도 그만큼 인상됐다. 일부 주에서는 사전분양 주택의 경우 인지세가 면제되고 있다.

호주부동산협의회에 따르면 인지세 비용은 2015년까지 10년 사이에 약 750% 인상됐다. 이는 인플레이션이나 심지어 주택가격 상승률보다도 훨씬 높은 것이다.

인지세 세수는 바로 주정부 금고로 들어가 인프라와 그밖의 프로젝트 비용으로 지출된다. 그러나 이는 주택구입 결정에 영향을 미치고 주택을 더욱 감당할 수 없게 만들기 때문에 이코노미스트들과 부동산업계가 "비효율적인" 인지세 변경을 위해 혼신의 노력을 기울여 왔다.

시정을 촉구하는 숱한 보고서에도 불구하고 도입한 지 150년 된 인지세는 바뀔 기미가 없다.

인지세 인상으로 구입자 부담 증가
주택가격이 오르면 인지세도 덩달아 오른다. 일단 주택을 팔고 난 다음 새 집을 구입하는 데 필요한 추가자금이 이제는 통상적인 구입매각 패턴을 바꿔놓고 있다는 지적이 나오고 있다.

모스만-뉴트럴베이 소재 리처드슨 앤 렌치 부동산 로버트 시므온 소장은 그같이 말하면서 "일말의 의심의 여지도 없이 인제세가 사람들의 주택 구입 및 매각을 막고 있다"고 덧붙였다.

비싼 지역의 많은 주택소유주들은 이사하기보다 자택의 증축이나 개수를 선택하고 있으며 집에 한푼도 지출하지 않고 그냥 더 오래 눌러앉기로 작정하기도 한다는 것이다.

이는 눈덩이 효과가 있어 작은 집으로 이사 가려는 다운사이저들이 눌러앉아 버리면 큰 집을 사려는 업그레이더들이 이사할 집이 그만큼 줄어든다.

사실상 자기 형편에 너무 크거나 너무 작은 집에 눌러앉는 부동산 소유주들이 증가하고 있으며 첫 주택 구입 후 업그레이드 했다가 다운사이징으로 옮겨가는 자연적인 사이클이 바뀌고 있는 것이다.

지난 2015년 9월 분기에는 시장에 매물로 나온 하우스와 아파트가 총 2만8746채였으나 2016년 9월에는 2만2131채로 감소한 것으로 도메인 그룹 자료에서 나타나고 있다.

시므온 씨는 "가격은 어느 때보다도 비싸고 시장의 매물은 어느 때보다도 적다"면서 "그 이유는 정부 세금과 부과금들이며 인지세는 NSW주에서 가장 나쁜 세금 중의 하나"라고 말했다.

스타 파트너스 부동산 CEO 더그 드리스콜 씨는 인지세가 인상될 때에도 사망.이혼.부채는 계속 시장을 주도해 나갈 것이라고 말했다. 그러나 필요에 의해 집을 바꾸는 사람들과 반대되는 '라이프스타일' 동기로 이사하려는 사람들은 고갈되고 있다.

왜 정부는 인지세를 척결하지 않나
인지세가 얼마나 폭넓게 부과되는지를 감안하면 정부가 인지세를 변경하지 않는 것이 놀라운 일로 여겨질지 모른다고 NSW부동산협회 CEO 팀 맥키빈 씨는 말했다. 그러나 그 이유는 아주 간단하다. 주정부의 주요 수입원이기 때문이다.

NSW주정부의 예산수지는 현재 흑자이며 인지세가 "이에 엄청난 기여를 하고 있다"고 그는 말했다. 주택 인지세는 2015-16 회계연도 주정부 세입의 거의 10%를 차지하고 있다.

HSBC 수석 이코노미스트 폴 블록삼 씨는 인지세가 수입 측면에서 이로울 뿐 아니라 그 변경이 "정치적으로도 받아들이기 어려운 것"이라고 말했다. 인지세가 없으면 다른 수입원을 찾아야 하며 그러려면 다른 세금을 변경하거나 다른 곳에서 돈을 짜내야 한다.

인지세를 어떻게 변경할 수 있나
인지세를 폐지하되 이에 따른 각 주의 수입손실을 벌충하기 위해 GST(상품용역세)를 올리고 이에 따른 세수의 더 많은 몫을 각 주에 할당하는 방안이 블록삼 씨가 제안하는 개혁 리스트에 높이 올라가 있다.

하지만 그러기 위해서는 주와 연방 정부가 합의를 보아야 하는데 이는 "상당한 정치적 도전"을 제기하는 문제이다.

호주부동산협의회도 호주 공인회계사협회와 마찬가지로 퀸슬랜드주에서 인지세와 GST를 맞바꾸는 방안을 추진해 왔다.

또 다른 대안은 각 주정부가 인지세를 광범한 기반의 토지세로 대체하는 것으로 ACT(캔버라)는 이러한 전환을 진행중에 있다.

블록삼 씨는 "인지세는 매매에 대한 세금으로 시장의 조정 및 평형 유지 능력을 저해하는 반면 토지세는 재산에 대해 부과하는 것"이라고 말했다.

그러나 토지세 인상이 효율적일 것이라는 주장은 일반 국민에게 납득시키기가 어렵다고 그는 말했다. 이 방안은 2010년 헨리 조세검토 보고서에서 제기됐다.

인지세 대신 광범한 기반의 토지세를 도입하는 방안은 2016년 NSW주 기업회의소와 사회서비스협의회가 의뢰한 KPMG 연구에서도 정부에 권고된 바 있다. 이 연구에서는 토지세 대체가 1만명의 고용창출과 50억불의 주총생산 부양효과를 가져올 것으로 분석됐다.

글레이디스 베레지클리안 NSW 재경장관은 당시 ABC 방송 인터뷰에서 그들은 "현 제안이 커뮤니티의 지지를 받을 것으로 생각지 않는다"고 말했다.

또 다른 방안은 특정한 형태의 주택 구입자들에 대한 인지세를 변경하는 것이다. 드리스콜 씨는 첫 주택 구입에 대한 인지세 폐지를 지지하면서도 부동산 자산보유자에 대해 더 많은 인지세를 부과할 가능성을 지적하기도 했다.

그는 "숫자를 기준으로 할 때 공정한 경쟁환경을 위해 2-3번째 투자부동산에 대해 더 많은 인지세를 부과하고 첫 주택 구입자를 더욱 유리하게 해줄 논거가 있을 수 있으나 내가 꼭 주장하거나 동의하는 것은 아니다"라고 말했다.

한편으로 인지세에 대한 지지자가 없는 것도 아니다. LF 이코노믹스 공동설립자 필립 수스 씨는 인지세가 사실상 주택가격을 "인지세 자체의 가격만큼이나 또는 그 이상" 낮추는 데 기여하고 있다고 주장했다.

그는 "따라서 인지세는 흔히 간주되는 비효율적 거래세라기보다는 가격 억제를 돕는 반투기세의 역할을 한다"고 말했다.

그 밖에 무엇을 할 수 있나
인지세에 대한 상당한 개혁이 단기적으로 가능성이 희박한 가운데 대부분의 전문가들은 정부가 가장 할 수 없는 것은 'bracket creep'(세율 등급의 점진적 상승) 문제를 다루는 것이라는 데 동의하고 있다.

드리스콜 씨는 "정부가 인지세를 재평가해야 하며 소폭의 비율만큼 깎아내기보다는 인플레이션에 맞추어 조정하는 방안을 검토해야 한다"고 말했다.

맥키빈 씨는 1980년대에는 인지세가 "35만불 이상의 아주 비싼 주택"을 대상으로 부과될 것으로 전망됐으나 지금은 시드니 중간가격이 100만불이고 다른 도시들도 비교적 비싸 "35만불로는 1베드룸 주택도 사지 못할 것"이라면서 이는 현재의 인지세가 얼마나 시대에 뒤떨어진 것인지를 보여준다고 지적했다.

NSW주 인지세 얼마나 물리나
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부동산가치                      세율
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0-$14,000                    1.25%
$14,001-$30,000        $175 + 초과액 1.50%
$30,001-$80,000        $415 + 초과액 1.75%
$80,001-$300,000      $1,290+초과액 3.50%
$300,001-$100만불     $8,990+초과액 4.50%
$100만불 이상              $40,490+초과액 5.50%
$300만불 이상              $150,490+초과액 7%
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October 7, 2016 / SMH

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