신규 무원금대출, 전체의 30%로 제한

원금 상환 없이 이자만 갚는 무원금대출(interest-only loan)로 주택을 구입하려는 차입자들은 주택시장의 "고조된 위험"을 억제하기 위해 도입된 새 규정에 따라 훨씬 더 어려움을 겪게 됐다.

호주금융건전성감독청(APRA)는 지난달 31일 모든 은행에 공문을 보내 각 은행이 특히 무원금 대출과 투자자 대출에 대해 대출관행을 강화할 것을 기대한다고 밝혔다.

이 같은 조치는 금융 규제기관들이 특히 부동산 투자자들에 대한 고위험 대출에 더욱 엄격하게 단속할 필요가 있다는 스콧 모리슨 재경장관의 경고에 이어 취해졌다.

웨인 바이어스 APRA 청장은 "새로운 조치를 취하는 우리의 목표는 대출기관들이 대출환경의 고조된 위험을 인식하고 그들의 대출기준과 관행이 이러한 조건에 적절히 대응할 수 있도록 하는 데 있다"고 말했다.

새로운 규정들은 각 은행이 새로운 무원금 대출의 비율을 모기지 신규대출 전체의 30%로 제한토록 하고 있다.

현재 4대 시중은행은 모두 무원금 대출의 새로운 30% 한도를 상당히 초과하고 있다. 이는 대출기관들이 투자자와 실수요자 모두에 대한 무원금 대출에 제동을 걸어야 한다는 것을 의미한다.

리갈 펀드 매니지먼트의 선임 분석가 옴카르 조시 씨는 "무원금 대출을 받기를 기대하지만 더 이상 대출을 받을 수 없는 사람들이 얼마간 있게 될 것"이라고 말했다.

모리슨 장관은 이번 조치가 규제기관들이 주택시장의 위험을 잘 알고 있음을 보여주는 것이라면서 "이러한 조치들은 고위험 활동을 줄여 주택시장에 안정성을 제공하는 데 도움이 될 것"이라고 말했다.

그러나 분석가들은 새 규정이 투자자 대출에 큰 영향을 미치지 못할 것이라고 내다봤다. 조시 씨는 "투자자는 이자지출에 대해 세금공제를 받기 때문에 투자자대출은 납득이 간다"면서 "실수요자는 (무원금대출의) 혜택이 없어 더 위험이 고객이 된다"고 말했다.

야당(노동당) 재경담당 대변인 크리스 보웬 의원은 새로운 규정이 영향을 미치도록 투자자에 대한 네거티브 기어링을 폐지할 필요가 있다고 강조했다.

그는 "부동산투자자에 대한 네거티브 기어링과 자본이득세 할인 같은 정책들은 대출과 과도한 부채를 조장하기 때문에 축소되어야 한다"고 말했다.

새 규정에 따르면 은행들은 구입하려는 부동산 가격에 근접하는 규모의 융자를 받는 고객에 대한 대출조건을 강화하고 투자자대출을 기존의 연간 증가율 10% 한도 내에 "넉넉히" 유지하도록 해야 한다.

은행들은 또한 대출상환능력 측정기준 - 소득과 금리 등 개인의 모기지 상환능력에 영향을 미치는 요인들 - 이 현행 조건에서 "적절한 수준"으로 설정되도록 해야 한다.

바이어스 청장은 무원금 대출이 모기지 대출의 거의 40%를 차지하고 있으며 이는 국제 및 역사적 기준으로 볼 때 아주 높은 수준이라고 지적했다.

그는 개개의 은행들이 새로운 한도를 초과할 경우 새로운 요구조건이 부과될 것이라면서 "우리는 무원금 대출의 비율이 모기지 신규대출 전체의 30%를 넘으면 추가 요구조건을 부과할 필요성을 검토할 것"이라고 말했다.

CBA와 웨스트팩 은행은 무원금 대출의 비율이 가장 높아 대략 40%에 달하고 있다고 분석가들이 전했다. NAB와 ANZ는 각각 38%와 37%로 다소 낮은 편이다.

CBA는 APRA 규정 변경의 필요성을 인정하고 "우리는 규제상의 요구조건을 충족시키기 위해 APRA와 게속 협력하고 있다"고 밝혔으며 웨스트팩은 이미 무원금대출을 승인받은 고객들은 영향을 받지 않을 것이라고 말했다.

APRA는 이미 기준한도를 넘은 은행들이 무원금 대출의 비율을 낮추기 위한 계획을 "가급적 조속히" 규제 당국과 논의해야 할 것이라고 말했다.

또한 은행들에 대해 사람들의 소득이나 지출이 변경되거나 갑작스런 금리인상으로 영향을 받을 위험에 대해 신중하게 판단하고 대출상환능력 측정 시 적절한 완충금리를 감안하도록 주의를 주었다.

APRA는 무원금 대출이 금리인상이나 주택가격 하락에 따른 일반적 취약성 외에도 무원금대출에서 원리금 상환 대출로 전환될 때 상환금이 증가하는 "상환액 쇼크" 위험으로 취약성이 가중되기 때문에 위험한 것으로 보고 있다.

지난주 모리슨 장관은 금융규제기관들에 대해 투자자대출에 대한 단속을 강화할 것을 촉구하면서 이는 더 이상 주택감당능력의 문제가 아니라 "솔직히 가계부채의 문제로 금융 안정성 측면에서 잘 관리할 필요가 있다"고 말했다.

그의 연설 직후 4대 시중은행 중 3개 은행이 무원금대출과 투자자대출 금리를 인상했다.

코어로직에 따르면 호주 최대 도시들의 주택가격은 올 들어 3.7%나 급등했으며 시드니 하우스는 5.3%나 올랐다. 시드니 하우스 중간가격은 이제 95만불, 유닛은 74만불이다. 멜번은 하우스 71만불, 유닛 52만5000불이다.

무원금 대출은 합의된 기간 동안 대출액의 이자만 상환하는 것으로 이 기간이 끝나면 상대적으로 더 짧은 기간에 원리금을 모두 상환해야 하기 때문에 더 위험한 것으로 간주된다. 전체 융자기간 동안 부담하는 이자도 더 많다.

바이어스 청장은 APRA가 모기지 대출시장의 상황을 계속 주시할 것이며 상황에 따라서는 이번 조치들을 조정할 수도 있다고 말했다.

벨 포터 금융분석가 TS 림 씨는 새로운 한도가 시장을 냉각시키는 데 충분할 것인지는 분명치 않다면서 "APRA가 이번 조치가 효과를 볼지 지켜본 뒤에 효과가 없으면 추가 수단을 갖고 돌아올 것"이라고 말했다.

그는 소규모 은행들의 무원금 대출 규모가 알려져 있지 않기 때문에 이들의 대응이 더 큰 우려대상이라고 지적하고 "모든 관심이 메이저 은행들에 집중돼 있으며 소규모 은행들로부터 수치를 얻기는 매우 어렵다"고 말했다.

SMH/April 10 2017

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