무원금대출 금리 압박 더욱 강화된다

은행들은 이자만 갚는 무원금(interest-only)대출 차입자들에게 원금도 상환하는 차입자에 비해 훨씬 높은 금리를 적용할 것 같다고 주택융자 전문가들이 예측하고 있다.

12일 페어팩스 미디어에 따르면 최근까지만 해도 모든 신규 주택융자의 약 40%를 차지하던 무원금 대출이 모기지 시장 냉각에 주력하고 있는 규제기관들의 단속조치에서 주표적이 되고 있다.

호주금융건전성감독청(APRA)은 지난 3월 은행들에 대해 신규 무원금대출의 비율을 30%로 낮추라고 지시했고 그 이후 은행들은 무원금대출의 상대적 비용을 최고 0.56%포인트까지 올린 것으로 금융상품 비교 사이트 레이트시티의 최신 조사에서 나타나고 있다.

주택융자시장을 예의 주시하는 전문가들은 이러한 격차가 앞으로 더욱 확대되기만 할 것으로 보고 있다. 성장에 굶주린 은행들이 더 많은 고객들에게 융자 원금을 갚아 나가도록 설득하려 하면서 APRA 한도를 넘지 않고도 무원금대출을 확대할 수 있는 여지를 넓힐 수 있기 때문이다.

레이트시티 CEO 폴 마샬 씨는 최근 몇 개월의 변경조치로 인해 무원금대출 차입자들이 원금도 상환하고 있는 실수요자에 비해 상당한 제재금을 부담하고 있다고 말했다.

레이트시티의 조사 결과 무원금대출을 받은 부동산투자자들은 평균 4.88%의 금리를 부담하고 있는 반면 자택에 거주하며 대출을 상환하고 있는 사람들은 4.31%가 적용되고 있다.

그는 "APRA가 은행들에 대해 계속 압박을 가하고 다른 대출기관들도 통제하에 둔다면 평균 격차는 0.2~0.4% 더 벌어질 것 같다"고 내다봤다.

호주 최대 모기지 브로커인 모기지 초이스 CEO 존 플라벨 씨는 은행들이 무원금대출과 원리금 상환 대출에 부과하는 금리 간의 격차가 약 0.7%포인트로 확대될 수 있다고 예측했다.

무원금 대출은 일반적으로 약 5년 후에 원리금 상환 대출로 전환되고 있다.

플라벨 씨는 "대출 이자만 갚아 나가는 사람들에게 원리금 상환 대출로 전환하도록 독려함에 있어 얼마간 꽤 공격적인 가격책정이 있을 것으로 전망된다"면서 "무원금대출과의 금리 격차가 더욱 확대될 것"이라고 말했다.

그렇다고 해도 마샬 씨는 최근의 일련의 금리인상이 구입자들을 얼마나 억제할 것인지 의문시하면서 무원금대출을 원하는 투자자에 대한 은행들의 최소 20% 계약금 요구가 투자자에게 더 큰 시험대가 될 것이라고 말했다.

중요한 것은 원리금을 상환하는 실수요자들이 이러한 환경에서 안정적 영업실적을 확보하기 위한 은행 간의 경쟁 확대로부터 혜택을 볼 수 있다는 점이다.

ANZ는 지난 9일 대출금리를 인상하면서 무원금대출 금리는 3개월 만에 2번째로 인상하는 반면 원리금 상환 대출에 대해서는 금리를 하향 조정했다.

이날 통계청은 4월의 신규 투자자대출이 2.3% 하락했다고 발표함으로써 APRA의 단속조치가 영향을 미치고 있음을 확인해 주었다.

오지 홈론스의 CEO 제임스 사이몬드 씨는 지난달 APRA의 최신 단속조치가 주로 부동산 투자자들이 이용하고 있는 신규 무원금대출을 둔화시키고 있다고 밝혔다.

그는 "이러한 규제정책이 영향을 미치고 있는 것은 의문의 여지가 없다. 무원금대출을 보면 당연한 일이지만 연간 기준으로 크게 줄었다"면서 "투자자대출도 이러한 규제조치 때문에 연간 기준으로 하락했다"고 말했다.

반면 실수요자와 모기지 재융자자에 대한 대출은 어느 정도 증가했다고 사이몬드 씨는 전했다. 첫 주택 구입자들이 시드니에서는 여전히 도전을 받고 있긴 하지만 이들의 시장 역시 소생의 기미를 보이고 있다.

SMH / June 12 2017

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