주택융자, 금리가 싸다고 최상의 융자일까

금리하락으로 주택융자가 다시 각광을 받으면서 많은 차입자들이 훨씬 저렴한 이자율로 보이는 것을 이용하기 위해 심지어 대출업체를 바꾸는 것도 고려하고 있다.

하지만 불행히도 그건 생각만큼 간단하지가 않다. 비록 우호적인 은행을 발견한다고 하더라도 현재 시장에는 상이한 주택융자 상품이 천 개가 넘어 혼란에 빠지게 될 것이 거의 확실하다. 이것들을 잘 살펴서 찾는다는 것은 자기에게 최상의 전화 플랜이 무엇인지 알아내는 것만큼이나 어렵다.

하나의 유용한 가이드는 모든 대출업체들이 정부의 입법조치에 따라 게시하도록 의무화돼 있는 금리비교 표이지만 이는 출발점에 지나지 않는다는 것을 명심해야 한다. 여기에는 설정비, 금리, 지속적 부과금 등 기본적인 융자비용이 포함돼 있지만 특정한 상황에서만 부과되는 고정대출 조기해약수수료, 재인출 수수료 등은 들어 있지 않다.

그러나 대출에는 금리와 수수료와 부과금 이상의 것이 있다. 가장 중요한 고려사항 중 하나는 유연성이다. 자기 사정이 단순하고 현재의 자택에 여러 해 동안 살 생각이기 때문에 지금은 수수료가 낮은 저비용 대출상품이 안성맞춤이라고 생각할지 모르지만 변화는 항상 있게 마련이고 사정이 바뀌면 현재의 대출이 적당치 않을 수도 있다.

집을 옮기거나 개수나 투자를 위해 얼마간 돈을 빌리기로 결정한다거나 자녀가 하이스쿨에 다니는 동안 대출상환금을 줄일 필요가 있다면 어떻게 될까? 기존의 대출이 저비용 대출상품 중의 하나라면 재인출 옵션(redraw facility)이 없을 것이며 따라서 추가 자금을 위해 제2의 모기지를 설정해야 할지 모른다. 당연히 은행은 제2의 모기지에 대해 더 높은 금리를 부과하려 할 것이다.

오프셋 계좌는 매우 바람직한 특징을 갖고 있다. 이자가 발생하는 보통의 계좌에 돈을 예치하면 이자가 연간 1.5% 미만이기 십상이다. 그러나 오프셋 계좌에 돈을 예치하면 계좌에 입금되는 가상이자가 해당 모기지에 부과되는 대출금리와 같아진다.

하지만 이보다 훨씬 더 유리해진다. 이자를 계좌에 입금하면 과세대상이 되기 때문에 모기지 원금에서 이자액을 제해 준다. 따라서 오프셋 계좌에 있는 자금은 세후 대출금리(현재 약 5%)만큼 벌게 해준다.

주택을 바꾸고 옛집을 보유할 생각이라면 오프셋 계좌를 유용하게 활용할 수 있다. 이는 주택융자를 갚아나가는 대신 오프셋 계좌에 자금을 적립해 나갈 수 있기 때문이다. 오프셋 계좌 이자가 모기지 대출금리와 같은 이율로 입금되기 때문에 이자비용에는 차이가 없지만 집을 옮기기로 결정할 때에는 엄청난 차이가 있다.

수년 전에 30만불의 주택융자로 시작한 두 이웃이 있다고 하자. 한 커플은 융자액을 가급적 빨리 줄이기 위해 모든 가용 자원을 사용한 반면 다른 커플은 모든 여유자금을 오프셋 계좌에 예치, 당초 융자액을 높은 수준으로 놓아 두었다.

오늘 첫 번째 커플은 빚이 10만불만 남았고 다른 부부는 오프셋 계좌에 거의 20만불의 잔고와 함께 여전히 29만5000불의 부채를 안고 있다. 이들은 양쪽 다 다른 집으로 업그레이드 하기로 하고 옛집은 임대주택으로 보유하려고 한다.

두 번째 커플은 오프셋 계좌에 있는 20만불을 인출해 새 집의 융자 계약금으로 사용하면서 옛 주택에는 네거티브 기어링 공제가 가능한 29만불의 부채를 그대로 둠으로써 세금 혜택으로 보면 훨씬 유리한 입장에 있게 된다.

이와 대조적으로 다른 커플은 옛 부동산에 대한 부채가 매우 낮기 때문에 임대료 수입에 대한 상당 부분에 대해 세금을 물게 되는 한편 새 집에는 공제가 안 되는 막대한 부채의 부담을 고스란히 안게 된다.

(이상은 Making Money Made Simple 등 개인재무관리에 관한 수많은 책을 저술한 노엘 위태커가 지난주 페어팩스 미디어에 기고한 글이다. 그의 조언은 일반적인 성격의 것으로 독자들은 재무 관련 결정을 내리기 전에 직접 전문가 조언을 구해야 한다.)

July 22 2016 / Sydney Morning Herald

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