"첫 주택 구입자 전망 밝지 않다"

부동산시장에 진입할 수 있도록 가격이 떨어지기를 기다리고 있는 첫 주택 구입자들에게 ANZ은행이 그다지 반갑지 않은 연구 결과를 내놓았다.

지난주 호주뉴스닷컴에 따르면 ANZ 선임 이코노미스트 대니얼 그래드웰 씨는 연구 노트를 통해 주택이 수요에 비해 얼마나 많이 건설되고 있느냐 하는 주택 균형상태가 주택구입능력 이슈로 인해 "왜곡"돼 왔다고 주장했다.

문제는 새로운 가구를 형성하는 사람들의 비율을 말하는 "가구주 비율"이 지난 2011년 이후, 특히 20-34세 연령층 사이에 꾸준히 하락해 왔다는 점이다.

시드니와 멜번의 높은 주택가격이 젊은 구입자들의 시장 진입을 가로막으면서 사람들은 새로운 가정을 꾸리기 위해 더 오랜 시간을 기다리고 있으며 이것이 주택수요를 "인위적으로" 낮추고 있다는 분석이다.

바꿔 말하면, 가격이 보다 합당한 수준으로 돌아온다면 이 숨은(잠재적인) 가구들이 난데없이 나타나 공급을 잠식해 버린다는 것이다.

그래드웰 씨는 "이 강한 잠재수요(현재 시장에서 밀려나 있는 첫 주택 구입자들)가 가격을 받쳐줄 가능성이 있다"면서 "급격한 금리인상 없이 주택가격이 하락하기는 어렵다"고 덧붙였다.

그는 "어떠한 가격하락도 잠재적인 시장진입자 그룹을 활성화시켜 추가 수요를 가져옴으로써 결국 가격을 지속시키는 결과를 가져올 것"이라고 말했다.

가구주 비율의 하락은 평균적으로 각 주택에 거주하는 사람들의 수가 더 많다는 것을 의미한다. 그는 "가구주 비율을 2011년 수준으로 상수화(constant)하고 같은 분석을 하면 가구주 비율 하락에 따른 영향을 계량화할 수 있다"고 말했다.

ANZ 분석 결과 가구주 비율이 2011년 수준으로 지속될 경우 주택의 추가 수요에 따른 부족량이 전국적인 수준에서 "훨씬 더 클 것"으로 나타났다.

그래드웰 씨는 "2017년에 주택 부족량은 표면적인 결과인 2만1000채가 아니라 11만7000채에 이를 것"이라면서 "각 주 수준에서도 마찬가지로 적용돼 NSW주는 7000채가 아닌 4만채, 빅토리아주는 1만채가 아닌 4만8000채가 각각 부족할 것"이라고 말했다.

그는 이번 연구 결과에 3가지 의미가 함축돼 있다면서 첫째로 기본 수요의 "견실한 수준"이 주택가격의 지속적 상승을 가져올 가능성이 있다는 것이라고 말했다.

두 번째는 호주의 견실한 인구증가가 주택건설 활동을 더욱 제고된 수준으로 유지해야 한다는 것을 의미하며, 세 번째는 "잠재적인 첫 주택구입자의 구택구입능력 상황이 의미있게 개선될 것임을 시사하는 게 거의 없다"는 점이라고 지적했다.

시드니의 평균소득자가 평균 주택의 융자계약금 20%를 적립하기 위해 소요되는 기간은 현재 10년이며 멜번의 경우는 9년으로 바로 뒤따르고 있다.

그래드웰 씨는 "첫 주택 구입자 전망이 고무적이지 않다"며 "인구증가율이 강세를 보일 가능성과 많은 잠재적 첫 주택 구입자의 존재는 시장이 계속 지극히 경쟁적인 시장으로 남아 있기 쉽다는 것을 의미한다"고 말했다.

그는 "우리는 종전에도 인지세 인센티브가 운좋은 소수에게 큰 도움이 되지만 근본적인 문제를 해결하는 데는 거의 도움이 안 된다고 지적했다"면서 "호주의 공급측면의 대응이 갑자기 저가주택의 가용성을 확대하는 것을 상정하기 어려운 만큼, 주택소유는 20-34세 연령층에게 계속 도전이 될 것으로 보인다"고 말했다.

이 같은 연구결과는 ANZ가 브리스번과 퍼스의 다수의 고위험 서버브를 지목, 아파트 대출에 대한 금융규제 당국과 중앙은행의 우려 증가 속에 이들 지역의 아파트 대출이 긴축될 것임을 경고한 가운데 나왔다.

news.com.au/September 26, 2017

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