전반적인 모기지 금리인상에 대비하라

호주의 공식 기준금리가 2016년 8월 이후 연간 1.5%의 역사적인 저수준에서 동결되고 있음에도 그동안 모기지 금리는 계속 상승해 왔다.

전문가들은 오는 7월1일부터 시행될 예정인 4대 시중은행과 맥콰리은행에 대한 연방정부의 은행세 부과 조치의 결과로 모기지 금리가 훨씬 더 인상될 것이라고 말한다.

이들 은행들은 모기지에 대한 금리를 올리고 어쩌면 주주에 대한 배당금을 낮춤으로써 정부가 향후 4년간 은행세로 거두어들일 것으로 추산하는 60억불의 대부분을 회수할 가능성이 있다.

나아가 국제신용평가사 S&P는 지난주 퀸슬랜드은행, 벤디고 앤 애들레이드 은행, AMP은행 등 20여개 중소 금융기관에 대한 신용등급을 하향 조정, 모기지 차입자들에게 추가 타격을 안겨주었다.

이들 대출기관들은 부동산경기 하강의 위험이 영향을 미칠 것이기 때문에 신용등급이 낮춰졌으나 거대 은행들은 도산하기엔 너무 큰 데다가 필요시 정부가 개입, 지원해줄 것이라는 가정 아래 변동이 없었다.

가격 조정

S&P는 급격한 가격조정의 위험이 증가했다고 말하지만 부동산가격의 붕괴를 예상하지는 않고 있다. 하지만 전문가들은 차입자들에게 너무 많은 모기지 부채를 떠안지 말라고 경고하고 있다.

각종 상품.서비스 비교사이트 파인더의 재무전문가 베시 하산 씨는 현재의 저금리 환경 때문에 일부 사람들이 편안하게 감당할 수 있는 수준 이상으로 돈을 빌리도록 이끌리게 될지도 모른다고 말한다.

그는 "이 역사적인 저금리는 영원히 제자리에 머물지 않으므로 현재 제시되고 있는 매력적인 금리에 끌려 보이지 않는 위험한 측면을 간과하지 말라"며 "금리가 오른다는 예상 아래 결정을 하라. 이는 만약의 문제가 아니라 시기의 문제다"라고 권고한다.

중소 금융기관의 신용등급 강등은 해당기관의 자금조달비용을 증가시켜 이들도 역시 모기지 금리를 인상할 가능성이 있다고 전문가들은 우려한다.

그러나 이들 중소 대출기관들의 금리인상폭은 거대은행보다 낮은 수준이 될 것 같으며 이들의 금리 수준은 거대은행들보다는 계속 낮게 유지될 것이다.

금융상품 비교사이트 모조의 커스티 라몬트 이사는 "거대 은행들이 은행세에 따른 부족분을 메우려 하면서 앞으로 수개월 내에 또 한 차례 실수요자들이 금리인상 타격을 받을 공산이 크다"고 말한다.

그는 "사실상 우리 계산에 의하면 거대은행들이 은행세 비용을 회수하기 위해서는 모기지 변동금리를 전반적으로 0.2%포인트 정도 인상할 필요가 있을 것으로 보인다"고 말한다.

이들 4대 은행은 호주 모기지시장의 약 80%를 점유하고 있다. 이러한 시장점유율은 이들이 시장에서 가격결정력을 갖고 있으며 따라서 이들이 금리를 인상해도 십중팔구 그대로 넘어갈 것임을 의미한다.

그러나 차입자들이 우려할 필요가 있는 것은 금리인상만이 아니다. 라몬트 씨는 거대은행들이 수입의 공백을 메우기 위해 주택융자 연간 수수료 인상, 신용카드 금리인상, 정기예금 금리인하 등의 방안들을 검토할 것으로 보고 있다.

행동의 결정

멜번의 IT 앱 분석가 루칙 모디(33) 씨는 4대은행 중 하나로부터 모기지를 얻었으나 지금은 중소 대출기관으로 옮긴 후 거의 0.5%포인트 낮은 금리를 적용받고 있다.

부인과 함께 멜번 서부 트루가니나에 살고 있는 그는 대출기관 이전에 대해 그가 지불하는 비교적 높은 금리가 큰 요인이긴 하지만 거대은행의 고객서비스에 대한 불만도 있었다고 밝혔다.

그는 "지난해 페이스북을 보다가 보다 저렴한 융자를 발견했으나 아무 조치도 취하지 않았다. 그후에 이 광고를 보고 브로커를 통해 모기지를 찾는 방법을 알게 됐다"고 말한다.

이는 모기지 차입자와 브로커를 연결시켜 주는 온라인 시장인 해쉬칭(HashChing)을 통해서였다. 여기서는 차입자들이 브로커들을 평가한다.

약 두 달 전쯤이었다. 모디 씨는 "아주 손쉬운 프로세스였다"면서 "그 브로커는 높은 평가를 받고 있었고 그래서 그에게 연락했다"고 말한다.

금융상품 비교사이트 캔스타의 금융서비스 그룹 중역 스티브 믹켄베커 씨는 일반적으로 가장 낮은 금리는 모기지 최초대출기관(mortgage originator)에서 주어진다고 말한다.

이들은 "도매금융" 자금을 이용하며 대차대조표에 융자를 계상하지도 않고 신용등급 강등조치에도 걸려들지 않았다. 하지만 그는 여전히 이들이 금리를 인상할 것으로 보고 있다.

모기지 최초대출기관

믹켄베커 씨는 "이들 최초대출기관의 금리조차 다소 올라갈 것으로 본다"면서 그러나 여전히 비교적 낮은 수준이 될 것이라고 전망한다.

그는 "여기저기 모기지 상품들을 살피며 대안을 검토하여 금리인하의 기회를 얻거나 아니면 기존 대출기관의 팔을 비틀기라도 해야 한다는 것은 명백한 일"이라면서 "최고가와 최저가 금리의 차이는 2% 정도"라고 지적한다.

라몬트 씨는 3.9% 미만의 대출금리는 실수요자 변동금리나 3년만기 고정금리의 경우 "매우 예리한 금리"라고 말한다. 현재 시장의 대출기관 중 약 15%가 3.9% 미만의 금리를 제공하고 있다.

해쉬칭 CEO 맨디프 소디 씨는 50만불짜리 모기지의 경우 현재 4대은행이 광고하는 가장 낮은 금리가 0.5%p만 올라도 월상환액이 최소 141불 추가돼 연간 거의 1700불이나 늘어난다며 "기존은행에 충성한 대가로는 꽤 높은 벌금"이라고 지적한다. 소비자단체 초이스의 CEO 앨런 커클랜드 씨는 거래은행 전환 추진과정에서의 하나의 도전은 여전히 거대은행과 연계돼 있는 서브브랜드(하위 브랜드)나 상품과 관계를 갖지 않도록 하는 것이라면서 "거대은행들이 브랜드나 와잇라벨 주택융자 배후에 숨어 있어 고객들이 자기도 모르게 연계될 수가 있다"고 경계했다.

협동조합과 공제조합

협동조합 및 공제조합 비즈니스 협의회 CEO 멜리나 모리슨 씨는 차입자들에게 그의 회원 조합들이 제공하는 금리를 검토해볼 것을 촉구하고 있다.

모리슨 씨는 "일반 호주인들에게 보다 나은 가치의 대출을 제공하는 고객 소유의 소규모 은행들이 많이 있다"면서 "이들은 고객 소유의 이점이 있어 그들이 올바른 일을 하는 것이 고객들에게 이익이 된다"고 말한다.

이러한 대출기관들은 거대은행들과 거의 같은 정도로 금리를 올리지 않았다.

시드니와 멜번의 부동산가격은 투자자들의 시장진출이 늘어나면서 가격상승이 가속화돼 2009년 이후 2배로 뛰었다.

그런 이유로 금융 규제기관들이 투자자에 대한 대출에 제한을 가하기 시작했다. 투자자들이 가장 큰 타격을 받아왔지만 무원금(interest-only) 대출을 받은 실수요자도 금리가 인상되거나 보다 큰 융자계약금을 요구받기도 했다.

그러나 올 3월에는 실수요자 모기지 금리도 마찬가지로 오르기 시작했다.

하지만 저렴한 모기지를 찾는 과정에서 차입자들은 모기지 전환에 따른 비용과 수수료를 알고 있어야 한다고 핀슈어(Finsure Finance and Insurance)의 시드니 모기지 브로커 콜린스 마야키 씨는 조언한다.

그는 "모기지 전환이 가치가 없을지 모른다. 재융자가 실제로 돈을 절약해 줄 것인지 점검하는 것이 중요하다"면서 "재융자에 따른 절감액이 1년여 내에 재융자 비용을 벌충해 준다면 재융자는 좋은 결정"이라고 말한다.

고정금리

재융자를 하는 사람들은 고정금리 모기지도 검토할 수 있다. 대부분의 고정금리가 최근 상승하기는 했지만 전형적인 고정금리와 전형적인 변동금리 간의 차이는 지금보다 더 벌어진 적이 없었다고 믹켄베커 씨는 말한다.

그는 "금리고정은 저수준에서 하게 되고 금리는 올라갈 가능성이 더 높다"면서 차입자들은 또 모기지를 변동금리와 고정금리로 분리할 수도 있다고 말한다.

그러나 해쉬칭의 소디 씨 등 일각에서는 금년말까지 중앙은행의 기준금리가 추가 인하될 것으로 보고 있다.

이는 모기지 금리가 이미 기준금리와 관계없이 오른 데다가 임금상승이 저조하고 인플레이션이 저수준에 머물고 있으며 시드니와 멜번의 부동산가격이 정점에 도달했다는 조기 징후가 일부 나오고 있기 때문이다.

SMH/ May 28 2017

newsletter