무원금 대출 제한조치 더욱 확대될 듯

호주 금융규제 당국이 주택시장의 위험한 대출을 제한하기 위해 지난주 취한 조치는 시장을 냉각시킬 것으로 보이지만 앞으로 제한조치가 더욱 확대될 것으로 전망된다고 전문가들이 내다봤다.

호주금융건전성감독청(APRA)의 발표는 주택소유주가 모기지의 원금은 그대로 두고 이자만 상환하는 무원금 대출(interest-only loan)을 받으려는 차입자들에게만 영향을 미치게 된다.

APRA 성명은 은행들이 이러한 대출을 전체 모기지 신규대출의 30%로 제한하도록 강제될 것이며 가격 대비 대출 비율이 90% 이상인 무원금 대출에 대해서는 "강력한 검증과 타당한 이유"가 요구될 것이라고 밝혔다.

이러한 규정 변경은 이자만 갚는 기간이 거의 끝나가는 사람들을 포함해 투자자와 실수요자 모두에게 영향을 미치게 되며 사람들이 이미 계획했던 대출을 더 이상 받을 자격이 없음을 의미할 수도 있다.

투자자대출 증가율의 연간 10% 기준도 유지됐는데 이는 APRA가 투자자대출을 근절시킬 생각이 없다는 분명한 신호라고 콤파스 이코노믹스의 수석 이코노미스트 한스 커넨 씨가 전했다.

이는 그 대신 부동산붐으로부터 이득을 보기 위해 자신이 감당할 수 있는 수준 이상으로 대출을 받는 시장의 "투기꾼"들을 제한하는 데 목적을 둔 것으로 "시장냉각이 목적이며 그렇게 될 것으로 생각한다"고 그는 말했다.

지난 2015년에 투자자에 대한 APRA의 제한조치 및 은행들의 금리인상에 이어 시드니 주택 중간가격이 3년 만에 처음으로 하락한 바 있다.

커넨 씨는 "APRA는 분명히 현재의 대출 상황이 금융 안정성에 도움이 되지 않는다고 생각하고 투기꾼들을 억제하려 한다"면서 "자신의 한계까지 무리를 하려는 사람들이 대출을 못 받는다면 나쁜 일이 아닐지도 모른다"고 말했다.

NAB 수석 이코노미스트 앨런 오스터 씨는 이번 제한조치가 흔히 대출의 이자부분이 세금공제 대상이기 때문에 무원금 대출을 받으려는 투자자들의 행보를 더 늦출 것이라고 말했다.

그러나 그는 이번 조치가 얼마나 경미한지 놀랐다면서 "(투자자대출 증가율 한도를) 10%에서 5%로 낮추고 총부채상환비율(debt-to-income ratio)도 낮추는 얘기가 있었기에 더 엄격한 조치가 나올 줄 알았다"고 말했다.

이런 이유로 그는 APRA가 주택시장에 내놓을 제한조치가 "아마도 아직 끝나지 않았을 것"으로 예상하고 있다.

그는 "분명히 가격이 둔화되지 않고 있어 이슈가 되고 있으며 이번 조치가 얼마간 열기를 식힐 것"이라면서 APRA가 어떠한 추가조치를 취할 수 있는지 알려면 뉴질랜드를 보면 된다"고 말했다.

그는 "오클랜드에서는 융자계약금으로 30%를 내야 한다. 이는 훨씬 더 큰 효과를 미칠 것이다. 소득대비 부채비율을 6대1로 하자는 얘기가 많이 있어 왔다"고 말했다. 이 시나리오에서는 소득 10만불마다 최대 60만불을 빌릴 수 있게 된다.

하지만 대출조건 변경에 영향을 받는 사람은 투자자만이 아니라고 모기지 비교 플랫폼 '유노 홈론스' CEO 빈센트 터너 씨는 말했다.

대출 지원에 대해 문의를 해온 사람들로부터 수집된 내부자료는 무원금 대출을 받으려는 사람들의 대다수가 투자자가 아닌 실수요자임을 시사하고 있다.

터너 씨는 "이번 변경조치가 특정적으로 투자자를 겨냥한 것은 아니며 자신의 능력 한도 이상으로 돈을 빌리려는 모든 사람들에게 영향을 미칠 것"이라고 말했다.

이번 제한조치가 없었을 때에도 '유노 홈론스' 플랫폼에서는 지난 4주 사이에 대출기관들이 원리금 상환 대출에 비해 무원금 대출에 상당한 할증 금리를 부과함에 따라 무원금 대출로부터의 이탈 현상이 나타났다.

4대 시중은행의 무원금 대출금리에 대한 금융상품 비교사이트 모조의 분석 결과 이들 대출금리는 원리금 상환 대출보다 0.22% 높은 경향을 보였다.

2015년만 해도 NAB는 무원금 대출에 할증금리를 부과하는 유일한 은행이었다. 모조의 부동산 전문가 스티브 좁세브스키 씨는 지난 5년간의 부동산붐 기간 동안 무원금 대출은 시장의 25%에서 30%로 증가했다고 전했다.

이자만 상환하는 기간이 끝나가는 사람들도 같은 유형의 대출을 계속해 나가기를 원한다면 새로운 적용기간을 정하도록 요구될 것이다.

그는 "부동산붐 초기 단계에 무원금 대출을 받은 많은 실수요자와 투자자들이 이제 새로 강화된 대출기준에 따라 더 이상 무원금 대출 자격이 안 된다는 것을 알게 되면서 곤경에 처하고 있다"고 말했다.

현재 무원금 대출을 안고 있는 사람들은 이자만 상환하는 기간이 끝날 때 이를 계속할 의사가 있다면 전면적인 평가를 받을 필요가 있을 것이다.

리서치 회사 LF 이코노믹스 설립자 린지 데이빗 씨는 APRA가 표적을 제대로 잡고 있으나 "매우 약한 미시건전성 수단"을 쓰고 있다면서 그보다는 무원금 대출을 아예 없애야 한다고 주장했다.

그는 "이러한 대출은 '악성대출'(toxic loans)이며 새로 승인되는 신규 무원금 대출의 많은 수가 차입자들에 의해 결코 상환되지 않을 것"이라면서 "이는 완벽한 재앙을 예고하는 것"이라고 말했다.

SMH/ March 31 2017

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